토지거래허가구역 뜻 실거주 의무 매매 분당 서울 토허제란 지역

2025년 10월 15일, 정부는 부동산 시장 과열을 막기 위해
서울 전역과 분당 등 경기 핵심지역을 포함한 광범위한 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

그렇다면 ‘토지거래허가구역이란 무엇이고’, 서울과 분당 지역에서 매매 시 어떤 변화가 생기는 걸까요?
오늘은 이 내용을 쉽고 핵심만 콕콕 짚어드립니다.

✅ 토지거래허가구역이란? 쉽게 설명하면

“허가 없이 집을 못 사고, 실거주 안 하면 거래 자체가 불법”입니다.

• 국토부 또는 지자체가 지정
• 아파트, 연립, 다세대 등 부동산 거래 시 구청 허가가 필요
• 투기 수요 차단, 실수요자 보호 목적

✅ 즉, 토허제 지역에서는 단순히 계약서 쓰고 끝나는 게 아니라
→ “허가를 받고, 실거주해야만” 거래가 완료됩니다.

🏘️ 2025년 지정된 토지거래허가구역 지역

✔ 서울 전체 (25개 자치구 전부)

• 기존: 강남, 서초, 송파, 용산
• 신규: 노원, 은평, 관악, 마포, 중랑, 구로 등 서울 전역 포함

✔ 경기 주요 지역

포함된 지역	주요 특징
분당구, 수정구, 중원구 (성남시)	투기 수요 집중 우려로 신규 지정
과천, 광명, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남	강남 인접 지역 중심으로 설정
수원시 영통, 장안, 팔달구	수도권 인기 지역 포함

⛔ 실거주 의무 – 허가 조건의 핵심

토지거래허가구역에서 아파트 매매 시, 실거주 의무는 반드시 지켜야 합니다.

• 취득일로부터 2년간 실거주 필수
• 전세 끼고 매수(갭투자) 불가
• 거주하지 않으면 허가 취소 + 과태료 부과

✅ 외국인도 동일 적용
✅ 연립·다세대도 해당될 수 있음 (같은 단지면 적용)

실거주 요건 확인을 위해 ‘입주계획서’ 제출이 필요하며, 구청 심사 후 허가가 나야 거래가 완료됩니다.

📌 언제부터 토지거래허가를 받아야 하나요?

이번 10.15 대책에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 2025년 10월 20일부터 본격 적용됩니다.
이는 「부동산거래신고법」 제10조에 따라 공고일로부터 5일 후 지정 효력이 발생하기 때문입니다.

계약 시점	허가 필요 여부	실거주의무 발생
10월 20일 전	❌ 허가 불필요	❌ 없음
10월 20일 이후	✅ 허가 필수	✅ 실거주 2년 의무

✅ 즉, 10월 20일 이후에 계약하는 경우에는 반드시 ‘계약 전에’ 허가를 받아야 하며, 실거주 조건도 함께 충족해야 합니다.

💡 허가 없이 계약하면 무효가 될 수 있고, 실거주 요건을 채우지 못하면 허가가 취소되거나 벌금이 부과될 수 있습니다.

💸 매매·대출은 어떻게 달라질까?

기존과 가장 달라진 부분은 대출과 자금 조건입니다.

항목	변경 전	변경 후
주택담보대출 LTV	70%	40% (토허제 지역)
대출 가능 금액	최대 6억	2~6억 (주택가액 따라 차등)
중도금·이주비	제한 없음	추가주택 구입 금지
연립·다세대 포함 여부	X	O (1개 동 이상 아파트 포함 시)

✅ 특히 분당이나 강남권처럼 집값이 높은 지역에서는 대출 여력이 대폭 줄어들기 때문에,
사전에 자금 계획을 철저히 세우는 것이 필수입니다.

🧭 이런 분들이 특히 주의하세요!

① 전세 끼고 집 사려는 분 (갭투자)

→ 허가 안 납니다. 실거주 2년 확정 없으면 무조건 거절

② 외국인 또는 타 지역 거주자

→ 주소지 기준 거주계획이 명확해야 함. 입주계획서 심사 까다로움

③ 다주택자

→ 대출 자체가 어려움 + 조정대상지역이면 세금 폭탄

📌 실거주 의무 위반하면?

• 허가 취소
• 이행강제금 부과
• 등기 제한으로 명의 이전 자체가 불가능

📍 정리 – 토지거래허가구역 매매 시 꼭 기억할 것

항목	체크포인트
지역	서울 25개구 전체 + 경기 12개 핵심지
대상 주택	아파트 + 연립·다세대(단지 포함 시)
허가 조건	실거주 2년 확정, 입주계획서 제출
대출 제한	LTV 40%, 금액 차등, 전세대출도 영향
시행 기간	2025.10.20 ~ 2026.12.31

💬 한 줄 요약

지금은 “계약보다 허가가 먼저”,
“사는 것보다 거주할 수 있는지가 중요”한 시대입니다.

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✅ 마무리

지금 부동산 시장은 단순히 '사고파는 시기'가 아니라, '허가받고 거주할 수 있는가'의 문제로 바뀌고 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정된 서울·분당 등 주요 지역에서는
이제 2년 실거주 의무, 대출 제한, 매매 심사 등을 모두 통과해야 거래가 가능합니다.

✔️ 지금 필요한 건 '계약'이 아니라 '계획'입니다.

내가 살 지역이 토허제인지, 매수 조건을 만족할 수 있는지 먼저 확인해보세요.
조금만 늦어도 허가 불가, 실거주 불인정 등으로 기회를 놓칠 수 있습니다.

 

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